Znanje je vladar današnjega globaliziranega sveta
Čezmejne naložbe v poslovne nepremičnine so v letu 2010 obsegale 34% vseh evropskih naložbenih dejavnosti. Večina CEE trgov se je soočala s čezmejno aktivnostjo na ravni višji od 80%. Ne-evropski vlagatelji so dosegli 46% čezmejmih naložb v drugi polovici leta 2010, še posebej pa se je povečal obseg naložb iz Srednjega ter Daljnega Vzhodna. Če tovrstnim vlagateljem informacije, ki so potrebne za pripravo primerne ocene naložbenih priložnosti na njim nepoznanem trgu, niso dostopne, bodo svoj denar odnesli kam drugam. Do nedavnega, zanesljive informacije o Slovenskem trgu niso bile na voljo, vendar smo v podjetju Slovenia Invest veliko časa posvetili naši bazi znanja, zaradi česar znamo strokovno svetovati o trenutnih razmerah v pisarniškem, trgovinskem, gostinskem in industrijskem sektorju.
Katere vrste raziskav nudimo?
Obstaja veliko različnih možnosti in večina je prilagojena individualnim potrebam strank, nekaj primerov pa sledi v nadaljevanju:
Poročilo o vstopu na trg
Takšna poročila so na splošno pripravljena za velike trgovce, ki se zanimajo za vstop na nov trg. Sestavljena so iz osnovnih informacij o državi, kot je število prebivalstva, BDP, stopnja brezposelnost ipd., skupaj s pregledom razpoložljivega dohodka, nakupovalnimi vzorci, podatki o primernih prostorih, razpoložljivosti in stroških ter včasih tudi seznam potencialnih franšiznih partnerjev. Takšna poročila lahko stranki priporočijo tudi koliko trgovin odpreti v določenem časovnem obdobju.
Študija izvedljivosti
Študije izvedljivosti se izvajajo za investitorje ali banke, da bi ugotovili, kako izvedljiv je projekt, kakšna naj bi bila najbolj verjetna prodajna ali najemna vrednost in kako dolgo bi potrebovali za doseganje polne zasedenosti. V študijo izvedljivosti se lahko vključijo tudi priporočila za idealne velikosti enot v primeru stanovanj ali posebne značilnosti, kot so individualni nadzor klime v primeru pisarn. Pogosto je za investitorje koristno, da do svojega projekta in do zadovoljstva končnih uporabnikov zavzamejo nepristranko stališče.
Študija izvedljivosti za hotele
Specialistične študije za investitorje v hotele vključujejo tržno poročilo, ki se osredotoča na potencial države ali regije in specifična lokacijska poročila, ki preučujejo možnosti za posamezno lokacijo. Ta poročila napovedujejo od kod bodo prihajali gostje, kakšen odstotek dohodka bodo doprinesle poslovne konference in druge vire prihodkov npr. kakšna naj bi bila povprečna dosežena dnevna stopnja in višina letnega prihodka na sobo. Prav tako analizirajo zadostno število osebja in stroške za napoved dobička. Najpomembneje pa je, da priporočijo optimalno število sob in katera kategorija hotela bi se najbolje obnesla. Na izbrnani lokaciji takšne študije prav tako lahko zagotovijo vzorčni seznam izvajalcev, ki bi lahko upravljali in tržili nepremičnino.
Študija najboljše izrabe
Ta študija vključuje cenitev razvojnega zemljišča, pri čemer vključuje in analizira vse potencialne možne rabe. Vse bolj in bolj razširjene postajajo sheme z mešano rabo in investitorji morajo vedeti kakšne so potrebe na trgu po posameznem nepremičninskem razredu in v končni fazi tudi kako dobičkonosen bo vsak. V Ljubljani je stanovanjski razred vreden več kot kateri koli drugi nepremčninski razred, sledi trgovina na drobno, pisarne, gostinstvo in industrijske nepremičnine. A vendar bi bila napaka na velikem zemljišču graditi samo stanovanja - kot smo to lahko videli v primeru projekta Celovški dvori. Rezultat takšnega naložbenega projekta bi lahko bil precej drugačen, če bi dobro premišljena študija najboljše izrabe investitorjem priporočila inteligentno mešanico stanovanj, delovnih mest in trgovin, z dodatkom enot namenjenih dejavnostim za prosti čas.
Poročilo o najemnem trgu
Ta poročila so po navadi pripravljena za investitorje, ki načrtujejo gradnjo trgovinskega projekt, včasih pa tudi za pisarniške projekte. Med potencialnimi najemniki se opravi raziskava o tem, ali bi bili zainteresirani za najem prostor v objektu, in če da, kakšno najemnino bi bili pripravljeni plačati. S tem investitor pridobi zelo dober pokazatelj verjetnih prihodkov, kakšna velikost projketa je potrebna, profil potencialnih najemnikov, in kako dolgo bi potrebovali, da bi zapolnili kapacitete. Pomaga tudi, če investitorji razumejo koristi lokacije in projekta ter kako bodo s tem izpolnjene potrebe najemnikov, ki jim omogoča trženje projekta na najprimernejši način.
Pregled trga
Pregled trga lahko združuje vse elemente iz zgoraj navedenih poročil. Pred kratkim smo zaključili pregled trga za projekt gradnje pisarn, ki je vključeval analizo vseh pod-trgov v Ljubljani, vključno z razpoložljivostjo in ceno; pregled načrtovanih projektov, napoved letne porabe pisarniškega prostora za naslednjih pet let, podrobnosti o tem, kaj najemniki v Ljubljani najbolj cenijo v poslovnih objektih in lokacijah, mešano najemniško analizo in napoved najbolj verjetnih cen najemnine ter koliko časa je potrebnega za oddajo objekta v celoti.
Od kod prihajajo podatki?
Podatki o trgu prihajajo iz različnih virov. V dobi interneta je zelo veliko informacij na voljo na medmrežju. A vendar se še vedno pogosto dagaja, da se pisarniško delo ne more nadomestiti s terenskim raziskovanjem. Da bi lahko videli kateri najemniki so prisotni, je potrebno fizično obiskovanje trgovskih centrov ali poslovnih stavb. Koristno pa je tudi pošiljanje vprašalnikov in opravljanje telefonskih intervjujev, ko želimo izvedeti kaj je pomembno potencialnim najemnikom.
Zakaj je raziskovanje pomembno?
Pred kratkim smo svetovali investitorju v stanovanjske nepremičnine, ki načrtuje gradnjo velikega projekta, v enem od spalnih naselij blizu Ljubljane. Zaskrbljeni smo bili glede velikosti enot, ki so se nam zdele prevelike. Z osebnimi intervjuji z drugimi investitorji na tem območju in s preučevanjem preteklih poslov, smo lahko natančno priporočili, kakšne velikosti enot so v povpraševanju. To pomembno vpliva na končno vrednost, saj imajo manjše enote višjo vrednost na m2. Prav tako bo na ta način investitor hitreje prodal projetk in povečal dobiček.
Stranka z zemljiščem v Ljubljani nas je pred kratikm zaprosila za svetovanje o možnosti namenske rabe. Po lokacijskih informacijah z občine na bi se to zemljišče uporabilo za izgradnjo hotela ali stanovanj. Z natančnim pregledom preteklih poslov in trenutne vrednosti, smo lahko svetoval, da bi bila vrednost naložbe približno 40% večja, če bi se zgradila stanovanja.
Za več informacij ali za pogovor o vaših raziskovalnih zahtevah, nas prosimo, kontaktirajte.
