Mediji

 

19.08.2012 22:30 (FINANCE)

Najemnine so od leta 2009, ko so dosegle vrh, do danes padle za 20 do 30 odstotkov

  

Geodetska uprava Republike Slovenije (Gurs) je prejšnji teden objavila četrtletno analizo cen nepremičnin. Glavna ugotovitev je, da cene stanovanj počasi, vendar zanesljivo padajo. Pri poslovnih nepremičninah pa so se cene v zadnjem četrtletju celo nekoliko povišale.

»Podjetja v Ljubljani ne kupujejo več poslovnih prostorov, saj denar potrebujejo za tekoče poslovanje. Vprašanje je, ali se bo povpraševanje po nakupih sploh še kdaj dvignilo, nikakor pa ne bo enako, kot je bilo v času gospodarske rasti sredi prejšnjega desetletja,« pravi Jacqueline Stuart, direktorica podjetja Slovenia Invest.

Gursova statistika ne more pokazati realne slike na področju prometa s poslovnimi nepremičninami v Sloveniji. V prvem polletju je namreč Gurs zaznal le 105 tovrstnih transakcij, od tega v drugem četrtletju 42. Zato smo tri nepremičninske družbe, iz Ljubljane, Maribora in Celja, vprašali, kaj se dogaja. Odgovor je bil kratek: »Ne dogaja se skorajda nič.« Mrtvilo, torej.

V Ljubljani selitve podjetij

V Ljubljani povpraševanja po nakupu poslovnih prostorov praktično ni, je pa precej povpraševanja po najemu. »Lani smo tako imeli okoli 700 podjetij, ki so iskala pisarne za najem, le tri podjetja pa so jih želela kupiti,« pravi Jacqueline Stuart, direktorica podjetja Slovenia Invest, ki dodaja, da je v Ljubljani nezasedenih približno 27 odstotkov poslovnih nepremičnin. Podjetja so po njenih opažanjih spoznala, da lahko za nižjo najemnino dobijo boljše poslovne prostore.

Razlog za sklenitev novih najemnih pogodb je po njenih besedah prav to dejstvo, kriterij pa je skoraj izključno cena. Najemnine so od leta 2009, ko so dosegle vrh, do danes padle za 20 do 30 odstotkov. Tako je možno v novih poslovnih stavbah na najboljših lokacijah najeti kvadratni meter pisarniških prostorov za 10 do 17 evrov na mesec, odvisno od velikosti pisarne. Kvadratni meter pisarne v starejših poslovnih stavbah na najboljših lokacijah je možno najeti za osem do devet evrov, na slabših lokacijah pa se cene spustijo tudi do šest evrov za kvadratni meter na mesec. »Pri tem moram dodati, da je konkurenca zelo huda, najemniki pa si lahko brez težav zagotovijo prve tri mesece brezplačnega najema,« razlaga Stuartova.

 

 

Kot opaža, se v boljše stavbe selijo predvsem tista podjetja, ki jih obiskuje veliko strank. Za te je zelo pomembno, da so njihovi prostori urejeni, saj si s tem dvigujejo ugled. Predvideva še, da bodo dobre poslovne stavbe, ki se počasi polnijo, obdržale to raven najemnin. Na drugi strani pa bodo lastniki starejših in slabših poslovnih stavb, ki se zaradi selitev praznijo, najemnine v prihodnje še morali nižati.

Medtem ko statistika ugotavlja rast cen poslovnih nepremičnin, nepremičninske družbe pravijo, da prometa skoraj ni.

V Mariboru prostorov na pretek

V Mariboru se že lep čas ni zgodila večja prodajna transakcija s poslovnimi nepremičninami. »Vsaj sam ne vem za nobeno,« nam je odgovoril Jože Murko iz Dodome. Že vse leto v štajerski prestolnici vlada popolno mrtvilo, praznih prostorov je zelo veliko, tako da je pisarne mogoče kupiti ali najeti na vseh lokacijah drugega največjega slovenskega mesta. »Trenutno je največ prostih površin v poslovni stavbi Intereurope na Teznem. Po mojih ocenah jih je naprodaj ali za oddajo na voljo okoli tisoč kvadratnih metrov,« pravi Murko.

Investicije v Mariboru so na stanovanjskem področju skoraj povsem zamrle, poslovnih stavb pa se sploh ne gradi. Razlog je znan, recesija, ki ne ustvarja novih potreb po teh površinah, na drugi strani pa so vsi večji investitorji in gradbinci na tem koncu propadli. Cene poslovnih prostorov se gibljejo od 800 do 1.400 evrov za kvadratni meter, vendar pa so te ocene zaradi skoraj nikakršnih transakcij zelo vprašljive. Gre za nastavljene cene, zato je dejanska vrednost vprašljiva.

Nekaj malega prometa je z novimi najemniki. Po besedah nekaterih sogovornikov podjetja iščejo manjše in cenejše prostore. Na eni strani zaradi skrčenega obsega poslovanja, na drugi strani pa se podjetja zavedajo, da lahko prostore najamejo po nižjih cenah od obstoječih. Zato se z najemodajalcem najprej poskušajo dogovoriti za znižanje najemnine, če jim to ne uspe, kar je redko, si poiščejo pisarne drugje. In še najemnine. V Mariboru se da kvadratni meter poslovnega prostora najeti za šest do 12 evrov na mesec.

V Celju nič novega

V tretjem največjem slovenskem mestu Celju je trg poslovnih nepremičnin praktično mrtev. Direktor podjetja Atrij Stanovanjska zadruga Radovan Cink pravi, da je po njegovih predvidevanjih v mestu ob Savinji prostih najmanj tri tisoč kvadratnih metrov poslovnih površin.

Prodajne cene poslovnih prostorov se precej razlikujejo, odvisne pa so od lokacije, starosti in tudi od stanja, v katerem je posamezna stavba, s tem pa tudi prostori v njej. Tako je mogoče kvadratni meter pisarniškega prostora v ohranjeni in redno vzdrževani stavbi na dobri lokaciji kupiti za 900 do 1.300 evrov. Približno enaka so razmerja za najem poslovnih prostorov. Tako znaša mesečna najemnina kvadratnega metra od šest do devet evrov. Zagotovo se da pisarne najeti tudi za nižjo najemnino. Tam se morajo najemniki sprijazniti z več kompromisi, saj stavbe z nižjimi najemninami praviloma niso v najboljšem stanju, zato je lahko velikokrat vprašljivo tudi nemoteno opravljanje dejavnosti.

Razlog za mrtvilo v knežjem mestu je enostaven. Slabo gospodarsko stanje vpliva tudi na poslovanje s poslovnimi nepremičninami. Radovan Cink pravi, da v Celju ni novih podjetij, ki bi potrebovala poslovne prostore. Nasprotno, vse več podjetij propada, zato je na trgu vse več praznih prostorov, ki jih verjetno še dolgo časa nihče ne bo zapolnil.

Drugače pa je v Celju še kar nekaj povpraševanja po majhnih enotah oziroma posameznih pisarnah, primernih za samozaposlene in mikro podjetja z največ tremi delavci.